来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
新冠疫情正成为一剂催化剂推动物流地产的发展，ESR（易商红木，.HK）因其专注亚太物流市场、定位高端仓储（包括冷库）和服务电商客户的发展策略在年实现“躺赢”。
在这一年中，易商红木多项业务实现破纪录。其资产管理规模触及亿美元门槛、物流资产组合面积跨越万平米规模。然而，在年，易商红木三大主营业务收入增速均出现不同程度的下降，支撑易商红木营收半壁江山的基金管理收入增速更是连续四年下滑。未来，易商红木将要面临的最大挑战或许是同行们日益加剧的竞争。
01
多项业务破纪录
年对易商红木而言是里程碑式的一年，在集资、租赁、开发项目动工及开发项目竣工各方面均取得创纪录的高水平。
资产管理规模（AUM）高速增长
新冠大流行带来电子商务的再一次爆发式增长，投资者的资本配置愈发趋向物流领域。年末，易商红木资产管理规模大幅增长35.29%至亿美元，提前一年迈向亿元的目标。
图1：资产管理规模（亿美元）
（数据来源：易商红木年年报）
其中，易商红木近两年在澳大利亚和印度资产管理规模增长最快，中国以39.22%的增速排在增速国家排行第四位。
表1：易商红木在亚太各国资产管理规模
（单位：亿美元）
（数据来源：睿和智库整理）
在财年，易商红木通过七项新基金筹集已承诺资金35亿美元，打破筹资记录。根据最新的集资计划，截至年12月31日，易商红木的第三方基金中有超过37亿美元的已承诺但未催缴资本。
表2：年易商红木在亚太各国筹资情况
（数据来源：易商红木年年报）
除基金项目外，易商红木于年12月在韩国交易所成功发行了韩国首个物流地产不动产信托基金易商红木KendallSquareREIT，筹集资金6.5亿美元。这也成为了继新加坡的易商红木信托和宝胜工业信托之后，易商红木的第三只REIT产品。
资产组合持续扩张
年，易商红木整体新开工和竣工额分别达32亿美元和34亿美元的历史新高，较年增长60%和79%，其新租赁面积也创下超过万平方米的新高。受破纪录的新开发项目竣工以及新开发项目动工带动，易商红木的资产组合持续扩张。截至年底，公司物业组合拥有的营运及开发中项目总建筑面积达万平方米，其中万平方米已经建成运营，万平方米在建，万平方米土地储备。但资产组合的总建筑面积增速较年大幅下降，从42.83%降至16.64%。
图2：近三年经营管理总面积增长情况
（数据来源：睿和智库整理）
从各国经营管理面积增长来看，中日韩三大核心市场贡献了易商红木物流地产的绝大部分增长。年，中国从年经营管理面积增速倒数第一一跃成为增长最快的国家，韩国次之，两国增速均在20%以上；日本和澳大利亚处于10%~20%的增长区间；新加坡实现零增长，印度负增长。
表3：易商红木在亚太各国物流地产
经营管理面积增长情况（单位：万平方米）
（数据来源：睿和智库整理）
收益增长大幅收窄
年，易商红木的收益较年增长8.66%至3.88亿美元。从国别来看，澳大利亚继续成为公司收益的主要来源国，中国次之。由于基数低，印度成为收益增长最快的国家；澳大利亚次之，中国市场的收益增长排在第四位；年增速第二位的日本是唯一大幅负增长的国家。
表4：按国家划分的收益构成及增长情况
（单位：亿美元）
（数据来源：睿和智库整理）
年报指出，就地域而言，来自澳大利亚市场的收益占易商红木收益的36.4%。不计建设收入，澳大利亚市场收益占该集团收益的16.6%。于年9月，易商红木澳大利亚透过管理层收购出售了施工业务，促使澳大利亚专注物流发展及管理。中国、日本及韩国市场合计占该集团收益（不计建设收入）的73.4%。此四个市场合计占该集团收益的90.0%。新加坡及印度占该集团余下的10.0%收益。
02
易商红木发展策略
易商红木近些年发展迅猛，大有赶超国际一流老牌物流地产企业之势，这与它施行的一套发展战略有很大关系。
地区发展战略
易商红木专注于亚太地区的物流地产，多数项目位于亚太区1线及1.5线城市，战略选址在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。
但是，易商红木对亚太各国的投资策略却各有不同。
在新加坡市场的策略为通过平台及资产收购发展易商红木信托，并寻求开发及重建项目机会。在日本市场，易商红木是利用第三方物流供应商、电子商务公司、互联网及邮购服务的持续增长，在可增加投资组合及补充租户业务及扩张计划的地区发展新物流设施。而在韩国市场的发展策略则是依托寻求发展及核心/核心增益机遇，扩展大首尔及釜山市场的现有业务，进一步巩固易商红木作为首尔都市圈最大的物流设施供应商的地位。
产品策略
易商红木的物流设施一般在靠近港口、机场、高速路出入库等区位，并且在项目投资前会做深入的客户调研，综合参考客户需求来选址。并且，物流设施定位高标物流，设计、建设的物流设施具备大幅楼面板、挑高天花板、宽阔柱距、现代化装卸码头、强化安全系统以及其他增值功能。公司在行业内首次突破了4层仓库的技术壁垒，并且冷库占比也在提升。将于年竣工的易商红木东扇岛配送中心将是全球首个货运无人机物流设施。
表5：易商红木年部分开工项目
（数据来源：易商红木年年报）
客户策略
易商红木专注于电商细分市场。公司电子商务和第三方物流企业客户占比高达60%，明显高于行业其他主流物流地产企业。并且公司重点客户基本为国际知名企业，例如京东、菜鸟、亚马逊、Askul等，客户结构优异。年报指出，如果以租金收入计算，年电子商务和第三方物流企业优质租户占整体租赁组合64%。
图3：主要物流地产企业电商客户占比
（资料来源：申万宏源（香港））
03
基金模式助其轻资产扩张
基金模式越来越成为物流地产公司通行的运作模式，易商红木也不例外。易商红木先是拿地、设计、建设到租赁，这个过程耗时约12～24个月。然后，或直接出售，或经专业管理、稳健运营之后，即将这些资产出售给管理的核心增益基金及投资公司或不动产投资信托基金(REITs)，利润兑现后继续进入资金循环。
图4：ESR集团业务盈利模式
（资料来源：申万宏源（香港））
在这个过程中，易商红木按照产品及服务组成三大业务部门，分别是开发、基金管理和投资，对应着三种收入：建设收入、基金管理收入和租金收入。年财报显示，易商红木三项主营业务中建设收入、基金管理、租金收入分别为0.92亿美元、1.06亿美元和1.89亿美元。其中，由于管理费收入和建设收入增加推动易商红木总收益增长，租金收入年内出现减少12.4%。在收入构成中，基金管理收入占比高达49%，比年的占比47%进一步提高，说易商红木是一家基金管理公司一点也不为过。
图5：按业务划分的收益构成（单位：亿美元）
（数据来源：易商红木年年报）
财报指出，管理费收入的增长主要来自易商红木新基金的资产管理规模增长、经常性收入基础的增长，以及来自年3月起收购的Propertylink集团的全年贡献。开发分部收入的增长主要来自开发中物业的公允价值增加、出售东扇岛地皮及澳大利亚管理权所得资产处置收益。投资分部的收入减少则主要是由于位于澳大利亚的部分资产因出售被移除资产负债表以及整体资产的公允价值变动收益减少所致。
从分部业绩增长来看，三项业务增速都有不同程度的下降，其中租金收入在经历了三年高速增长之后，由年55.13%的正增长大幅下跌至年的-12.4%，建设收入年内增速达31.92%，但也较年的71.79%减半，基金管理收入增速13.53%，较年的22.97%降幅达四层，这也是基金管理收入增速连续四年下滑。
图6：ESR三大业务收入增长情况
（单位：亿美元）
（数据来源：睿和智库整理）
04
竞争加剧的市场
亚太地区已经成为物流地产投资的热土。据RealCapitalAnalytics的报告显示，亚太地区的物流投资额在年达到亿美元的历史新高，仅次于年和年，比年交易额几乎翻了一番。总部位于新加坡的RCA分析师称，就这一纪录而言，该地区的四个市场（日本、中国、韩国和澳大利亚）在年的物流交易中名列全球十大物流市场之列。这四个市场合计占去年亚太地区所有物流交易量的96％，其中日本为53亿美元，中国为30亿美元。
这为身处其中的物流地产商们提供了巨大机会的同时，也赋予了该地区物流地产市场日益紧张的竞争环境。
众多物流地产企业正在加速布局这一市场。全球第二物流地产发展商和亚太霸主普洛斯（GLP）在年的物流基础设施板块租赁及开发业务均创下新高，过去12个月，全球新签租约及续租总面积达2,万平方米，同比增长57%。新开工项目总面积达万平方米，涉及总投资额53亿美元，同比增长75%。近几年，普洛斯也将发展战略转向了亚太市场。年，中国和日本市场合计占普洛斯物流租赁活动的近90%，占新开发价值的80%。年，普洛斯在中国签署了万平方米的租赁合同，增长53%，以及新开发了价值18亿美元的物流设施。
表6：年中国市场物流地产企业
市占率前五名情况
（数据来源：睿和智库整理）
近五年来，普洛斯也大幅提高了电商客户比重。普洛斯全球物流基础设施中电商客户占比由五年前的20%~25%，增长至40%。
但这些丝毫不影响易商红木对未来的乐观预期。易商红木在年报中指出，电子商务加速发展将持续提升物流基础设施的需求。鉴于亚太区现代化物流设施供应不足，易商红木将继续积极探索主要市场及新地区的机遇，拓展市场据点。此外，集团将善用其优质租户及一流资本合伙人的强大网络，加强实力以满足区内对现代化物流设施的长期需求。易商红木将利用稳健的资产负债表（年净资产负债率23.2%，平均融资成本下降至4.6%，年底为5%）及强劲的流动资金实力（年底，现金储备达15亿美元，同比增71%），进一步开拓资金来源，进一步扩大市场及资产组合，加强与全球顶尖投资者及品牌的合作。鉴于数据中心的迅速增长，易商红木将凭借亚太地区互补优势、开发能力及知识，以及建立多年的租户关系及即时规模，进*数据中心市场。
可以预见，手握大量现金的易商红木在年将继续扩展其物流地产版图。
周伟
睿和智库高级研究员
一个被带娃耽误了的厨子
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END
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