美国目前的住宅房地产市场与几年前完全不同。虽然购房者很难在某些市场（以纽约市或洛杉矶为例）找到负担得起的住房，但在全国许多其他市场仍然可以买到住房。
不过，如今情况几乎并非如此。大流行开始时创纪录的低抵押贷款利率导致对住房的需求迅速上升，而且此后一直没有放缓。无论您是想在德克萨斯州奥斯汀还是田纳西州纳什维尔购买房屋，买家的住房市场现在都非常具有竞争力。几乎每个市场的买家都比卖家多——要被视为一个有竞争力的买家，你必须全力以赴。提供重大优惠的情况并不少见，无论是跳过检查、两周关闭还是现金支付购房。
而且，如果买家有幸买到房子，他们可能会在关闭后不久看到重大收益。全国许多市场的房价继续飙升，导致他们几乎立即获得资产，即使有更高的购买价格需要应对。
但是，并非每个房主都是这种情况。在一些都市区，房主欠债超过其房屋价值的情况有所增加。
我们使用CoreLogic房主资产报告中的年9月数据，根据年第二季度的负资产份额比较了10个地铁。负资产是指当前价值低于抵押贷款所欠金额的房屋。对于这个故事，该数据还与年第一季度和年第二季度的负资产份额进行了比较。以下是有关人们欠的钱超过房屋价值的地铁的数据。
10.旧金山-红木城-南旧金山
-年第二季度的负股权份额：0.6%---自第一季度以来的变化：-0.1%---自年以来的变化：-0.1%
与全国大多数其他地区一样，在大流行最严重的时候，加利福尼亚北部的旧金山-红木城-南旧金山都会区的房屋购买量激增。为了保持竞争力，在这个成本已经很高的地区，买家必须以远高于要价的价格购买房屋——许多人为此背上了巨额住房债务。
没有人预料到的是，旧金山地区的科技行业外流、向远程工作的转变以及低迷的就业经济会导致成群结队的人离开昂贵的地铁前往负担得起的地区。这减少了该地区购房者的竞争，导致购房者的热情急剧下降，减缓了该地区房价的上涨。旧金山都会区的房屋销售现在比年更加低迷——尽管价格仍然很高，但近几个月湾区许多地区的房价也有所下降或持平。该抵押贷款forbearances结束还可能导致高率——这可能导致该地区的房屋价值进一步下降，并使欠债超过房屋价值的房主的房屋价值不断下降。
9.洛杉矶-长滩-格伦代尔
-年第二季度的负股权份额：0.7%---自第一季度以来的变化：-0.1%---自年以来的变化：-0.5%
在大流行最严重的时候，洛杉矶-长滩-格伦代尔都市区的潜在买家必须提供远高于要价的价格，才能在房地产市场上具有竞争力。这导致一些买家为了购买房屋而背负巨额债务，从而导致房价高得不可持续。它还导致该地区的许多房主拥有较低的房屋净值，或者在某些情况下，由于抵押贷款债务增加而出现负净值，这是许多买家进入市场所必需的。
这个都会区的房地产市场现在已经开始降温，预计将持续到年，这可能导致更多的房主欠房款超过其房屋价值。如果抵押宽容保护的结束导致年止赎增加，该地区的房屋价值可能会下降，从而增加更多的水下房主。
8.丹佛-奥罗拉-莱克伍德
-年第二季度的负股权份额：1.2%---自第一季度以来的变化：-0.1%---自年以来的变化：-0.2%
虽然丹佛-奥罗拉-莱克伍德的住房市场竞争仍然非常激烈，但近几个月来，科罗拉多地铁的房价已经下降，库存增加。这与大流行最严重时丹佛地铁发生的情况大相径庭，当时房价迅速上涨。那时，常规买家不得不与丹佛市场上激增的投资者和现金买家竞争，这导致提出更高的报价，获得更多的抵押贷款，并且首付的钱更少。反过来，这些新房主的房屋净值减少了——虽然年房价上涨导致房主的净值增加，但这种即时净值趋势在年放缓。
丹佛地区的房地产市场现在被认为被严重高估了——如果在不久的将来房价下跌，负资产房主的增长率可能会成为一个更大的问题。
7.拉斯维加斯-亨德森-天堂
-年第二季度的负股权份额：1.3%---自第一季度以来的变化：-0.7%---自年以来的变化：-1.8%
来自州外的投资者和富裕买家的涌入可以迅速改变房地产市场的格局——虽然这在许多市场上都很明显，但在拉斯维加斯-亨德森-天堂市场，这一直是一个明显的问题。
在大流行开始时，拉斯维加斯都会区成为投资者、投资池、公司和富有的州外买家的房地产热点。对投资物业的疯狂抢购导致住房短缺和房价迅速上涨，使依赖抵押贷款的买家别无选择，只能提供高于要价的报价来参与竞争。但是，尽管这些因素在拉斯维加斯的负房屋净值趋势中发挥了一定作用，但其他因素（例如大流行初期的高失业率）也起了一定作用。
年11月，由于房主持续的财务困境，拉斯维加斯地区约有6.15%的房屋贷款支付至少延迟了90天。再加上房主以房屋净值借款，可能在拉斯维加斯的水下抵押贷款增加中起了很大作用。
6.休斯顿-伍德兰兹-糖地
-年第二季度的负股权份额：1.5%---自第一季度以来的变化：-0.1%---自年以来的变化：0.0%
在大流行开始时，得克萨斯州的休斯敦兀兰糖土地都会区有一个蹒跚上扬的失业率导致财*困难房主谁是突然无力支付他们的抵押贷款票据。虽然抵押贷款延期的选择帮助这些房主避免因丧失抵押品赎回权而失去房屋，但由于延迟付款而导致的抵押贷款债务不断增加，导致该都市区出现更高的负房屋净值。
随着抵押贷款利率下降，购房需求增加，导致休斯顿房价飙升和房屋竞争激烈。为了保持竞争力，一些买家不得不承担更多的抵押贷款来购买房屋，这使他们更容易受到房屋价值波动的影响。
年初还带来了全国范围内的高再融资率——包括房主以其股权为抵押借款的再融资——这也可能有助于推动这个都市区的水下住房贷款增加。在大流行期间，休斯顿都市区的住房市场一直保持强劲，但随着抵押贷款宽限保护措施的结束，该地区的止赎可能会增加，而且房主欠债超过房屋价值的比例再次上升。
5.华盛顿-阿灵顿-亚历山大，DC-VA-MD-WV
-年第二季度的负股权份额：1.7%---自第一季度以来的变化：-0.4%---自年以来的变化：-1.4%
毫无疑问，大流行期间华盛顿-阿灵顿-亚历山大都市区的房地产市场火爆，买家被迫提供极高的购买价格以进行竞争。这导致一些买家承担了大量抵押贷款以提高竞争力——但该地区的房地产市场已经降温，近几个月该地区的销售中位数价格稳步下降。
以较小的首付承担大量抵押贷款债务的房主更容易受到房地产市场波动的影响，因为房屋价值的下降会很快使他们陷入困境。这可能导致该地区欠债超过房屋价值的人数增加，而该地区的高拖欠抵押贷款率可能会加剧这一问题。由于房地产市场降温，那些在住房短缺高峰期购买房屋的买家最近也可能看到他们的房屋价值下降——这可能是另一个因素。
在不久的将来，华盛顿特区地区的住房市场似乎也可能保持凉爽，这可能使房主最终更容易在这条地铁上欠下超过其房屋价值的债务。
4.波士顿
-年第二季度的负股权份额：1.9%---自第一季度以来的变化：-0.3%---自年以来的变化：-0.9%
在大流行的第一年，波士顿都会区的房地产市场对买家来说是残酷的。各类买家对房屋的需求都很高，房屋竞争导致单户住宅的中位价创下78万美元的历史新高。房价中位数居高不下，让收入适中的买家难以参与竞争——许多潜在的房主选择承担大量抵押贷款来参与竞争。
事情已经冷却下来，今天的固定价格可能导致一些以高峰价格购买的房主的房屋贷款处于水下。抵押贷款拖欠率现在正在上升，拖欠付款导致的不断增加的债务可能会增加欠款超过房屋价值的房主百分比。
3.纽约-泽西市-怀特普莱恩斯，NY-NJ
-年第二季度的负股权份额：3.1%---自第一季度以来的变化：-0.2%---自年以来的变化：-1.1%
与美国许多其他都市区不同，纽约-泽西市-怀特普莱恩斯都市区在大流行期间的购房需求增长缓慢。纽约市的买家大量外流而不是压抑需求，这导致房价下跌而不是上涨，并导致房价下跌。
关闭和关闭后的高失业率加剧了这个问题，这导致高利率的房主突然无法支付抵押贷款。这种类型的复合抵押贷款债务使房主更有可能最终欠下的债务超过其房屋的价值，即使宽容计划保护他们免于丧失抵押品赎回权。此后，该地区的房地产市场已经恢复正常——一些地区的价格开始上涨——但纽约市的抵押贷款困境水平仍远高于该州其他地区。
2.迈阿密-迈阿密海滩-肯德尔
-年第二季度的负股权份额：4.1%---自第一季度以来的变化：-1.4%---自年以来的变化：-3.6%
佛罗里达州迈阿密-迈阿密海滩-肯德尔都市区的住房市场是房屋欠款率最高的地区之一，有几个因素导致了这个问题。主要问题之一源于这样一个事实，即在大流行最严重的时期，迈阿密都会区市场如此火爆，以至于买家很难在不提出过高报价的情况下获得合同。这导致一些买家承担大量抵押贷款债务以与其他买家竞争。但是现在这个地铁的房地产市场已经降温，这些房主由于价值下降而面临更高的沉没风险。
截至年7月，高拖欠抵押贷款率——迈阿密地铁约为6.6%——也可能导致水下房主的增加。在过去的几个月里，迈阿密都会区的房屋销售继续放缓，这可能会继续推动该地区的房主欠债超过房屋价值的趋势。
1.芝加哥-内珀维尔-阿灵顿高地
-年第二季度的负股权份额：5.2%---自第一季度以来的变化：-0.9%---自年以来的变化：-2.0%
在大流行开始时，伊利诺伊州芝加哥-内珀维尔-阿灵顿高地的都会区的房地产市场蓬勃发展。这导致该地区的住房短缺和房价迅速上涨，以及来自买家的激烈竞争，他们不得不提出高价以供卖家考虑。反过来，有一种趋势是买家借了大量的钱来买房——而对于幸运的业主来说，随着房价飙升，资产迅速增加。不过，这种快速上涨在今年早些时候有所降温，让在价格战高峰期购买的房主容易受到市场下跌的影响。
其他问题——例如，截至年7月，伊利诺伊州约5%的住房贷款持有人拖欠还款或面临止赎——导致该地区水下房主的比例很高。而且，如果在不久的将来芝加哥地区出现预期的广泛止赎，可能会进一步导致该地区的房屋价值暴跌，使在大流行期间通过抵押贷款购买房屋的房主难以维持生计。
